观察：房地产蓝皮书是什么?具体都有什么内容？

房地产蓝皮书是什么，具体都有什么内容？《房地产蓝皮书》由中国社会科学院城市发展与环境研究中心、社科文献出版社发行。编撰者针对国内外经济形势的发展变化，审视和评判中国房地产业的发展，提出对策建议，对中国房地产发展起到了一定的参考或指导作用，是一项值得肯定和鼓励的工作。中国社会科学院每年发布《房地产蓝皮书》的时候都会引起媒体与社会的广泛关注。

看点1：2015，冰火两重天

蓝皮书指出，目前一线城市和少量二线城市面临补库存难题，本轮房价过快上涨进一步透支居民未来消费能力，不利于房地产市场的稳健发展；而另一方面，大多数二三四线城市仍需大力去库存。

(资料图片仅供参考)

蓝皮书执行主编王业强介绍，全国商品房成交价格总体上是上涨上升，物业类型之间、区域之间存在差异。房地产库存量比较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅情况更为严峻。住房租金涨幅比2014年小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅。房地产开发投资持续低迷，住宅投资接近零增长。房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化这样一个时期。

看点2：“深圳速度”，罪在信贷

2015年，深圳房价上涨近60%，领涨全国。王业强认为，“深圳速度”虽有城市空间有限、产业支撑、居民收入高等基本面支撑，但深究其上涨过程，离不开政策刺激和宽松的住房金融支持。深圳2015年个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40%，比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元，但是这些住房贷款对应的住房（含保障性住房）总数均未超过京、沪的20%。这表明过于宽松的信贷环境为深圳房价快速上涨提供了一个很大的支撑。

看点3：北京楼市，二手为王

2015年，北京商品房商品房住宅均价仍排名第二、次于深圳，增速也排名第四。《蓝皮书》指出，由于北京土地稀缺、四环内无地可供，且地王频出，导致2015年二手住宅成交占总成交量的73.6%，创自2004年以来新高，未来趋势依然是上涨状态；二手房还将成为解决中高端住宅购房的需求主力。

看点4：2016，不确定

很遗憾，大家最关注的信息，往往难以给出确定的答案。但是谈到更长期的趋势，《蓝皮书》明确提出，如果宏观经济增长继续下滑，房价可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

王业强分析，（2016年）一线和部分二线城市的房价在人人喊打的声讨声中持续上涨，涨幅将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大的风险。

宏观经济走势影响预期

在房地产库存压力下，去年以来，一系列宽松政策如降准、降息、降首付、减税费、放松公积金贷款等先后出台，地方政府也从取消限购等不同方面松绑楼市。

在诸多利好政策刺激下，2015年全国房地产市场反弹迹象明显。去年，商品房销售成交价格总体上涨，商品房销售量增幅由负转正。蓝皮书选取的35个城市商品房均价同比增长10.5%，增速比2014年快了10.7个百分点。

但是，蓝皮书也认为，房地产库存水平依然较高，但增速明显下降。房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化期。

王业强说：“当前房地产市场面临的问题体现在结构供需严重失衡，商品房去库存任重道远。”

在王业强看来，供需失衡体现在三个方面：一是一、二线城市和三、四线城市分化导致的区域性结构失衡；二是各种类型产品结构处于失衡状态，住宅库存相对于办公楼和商业营业用房等产品市场表现较好；三是由于贫富差距拉大，导致需求结构失衡。

今年以来，深圳（楼盘）、上海（楼盘）等城市出现房价过快上涨态势。在此背景下，3月25日，深圳和上海再次收紧限购措施。但是黑龙江等地仍面临库存压力，当地为此出台了购房补贴等激励措施。

对于今年的形势，蓝皮书预计，一线和部分二线城市房价仍将上涨，上涨幅度将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显，三线、四线在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。

蓝皮书提醒，如果宏观经济增长继续放缓，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现下滑趋势。

分类调控应对楼市冷热不均

从政策层面来看，蓝皮书认为，围绕房地产供给侧改革，实施分类调控，适度缓和区域分化、冷热不均的现象，维持市场稳定将是2016年房地产政策的主基调。

“对于一线城市和部分热点二线城市，增加土地供应将是重点，同时继续实行限购政策，甚至会出台相关政策以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高。”王业强说，多数二线和三、四线城市则会以刺激需求、促进库存去化为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策等有望在各地铺开。

对于三、四线城市的库存状况，专家：“截至4月份，部分三、四线城市的库存去化周期还在14个月以上，部分城市甚至超过30个月。”

为推动房地产去库存，去年以来，中央多次下调购房首付比例。今年2月2日，央行再次发布通知，在不实施限购的城市首套住房首付比例最低降至20%。据蓝皮书分析，首付比例下调，购房门槛大幅下降，对市场需求的刺激十分明显。

在巨大的库存压力下，蓝皮书在对2016年的房地产政策展望时预计，三、四线城市房地产贷款首付比例可能进一步降低至15%，二套住房贷款的首付比例也将相应下调。

王业强说：“首付政策调整，一些二线城市和三、四线城市之间应该有所区分，‘因城施策’。对于库存比较大的三、四线城市，调整幅度可能相对较大，可以使有购房意愿的家庭提前实现住房消费。”

另外，王业强表示，从目前信贷情况来看，房地产还没有触及引发金融风险的点，还是属于比较低风险的。

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